L’ESSENTIEL EN 5 POINTS
- La réforme vise les assujettis à la TVA. Une SCI ou un bailleur non assujetti n’est pas concerné.
- Les loyers exonérés, comme la location nue ou meublée d’un logement, ne donnent lieu ni à facture électronique ni à e-reporting.
- Un bailleur assujetti aux loyers exonérés doit quand même pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
- La para-hôtellerie, les locaux aménagés à usage professionnel et les parkings sont soumis à la TVA de plein droit.
- Pour ces locations soumises à la TVA, l’émission devient obligatoire au plus tard le 1er septembre 2027 pour les PME et les micro-entreprises.
La question qui décide : êtes-vous assujetti à la TVA ?
La facture électronique concerne progressivement toutes les entités assujetties à la TVA. Pour un bailleur, l’assujettissement n’a rien d’automatique. La DGFiP le rappelle dans sa fiche sur les loueurs en meublé : un particulier, ou une société civile, qui loue un immeuble dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé, dans le simple exercice de son droit de propriété. Il n’est donc pas assujetti.
« Ainsi, existe une présomption selon laquelle le particulier (ou la société civile) - non assujetti par ailleurs - qui loue un immeuble dont il est propriétaire, n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti. »
DGFiP, fiche « je suis un loueur en meublé »
Cette présomption peut être écartée : un bailleur peut placer ses opérations dans une logique économique et faire reconnaître sa qualité d’assujetti par l’administration. Pour une SCI, la fiche de la DGFiP précise que l’assujettissement dépend de circonstances de fait, à analyser au cas par cas. C’est le point à trancher en premier, avec votre expert-comptable.
Des loyers exonérés : recevoir, sans émettre
La location d’un logement, nu ou meublé, est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Pour ces loyers, il n’y a ni facture électronique à émettre ni e-reporting à faire. Mais l’exonération ne retire pas la qualité d’assujetti. Un bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs depuis le 1er septembre 2026, en choisissant une plateforme agréée. La fiche des loueurs en meublé ajoute une condition : disposer d’un numéro SIREN.
Exemple : une SCI familiale, reconnue assujettie, loue un appartement nu 900 € par mois. Ses quittances de loyer ne changent pas. En revanche, la facture du plombier qui intervient dans l’appartement lui arrive sous forme électronique, sur sa plateforme agréée, dès que ce plombier émet en électronique.
Le tableau de la DGFiP pour les SCI
La DGFiP publie un tableau des obligations des SCI transparentes, imposées à l’impôt sur le revenu. Elle le présente à titre indicatif, sans préjuger de l’analyse de chaque SCI.
| Activité de la SCI | Recevoir | Émettre (clients pros en France) | E-reporting des transactions | E-reporting des paiements |
|---|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés | Non | Non | Non | Non |
| Location nue d’habitation | Oui | Non | Non | Non |
| Location meublée d’habitation, au cas par cas | Oui | Non | Non | Non |
| Meublé avec prestations para-hôtelières (TVA de plein droit) | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Locaux nus professionnels, sans option pour la TVA | Oui | Non | Non | Non |
| Locaux nus professionnels, avec option pour la TVA | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Locaux aménagés à usage professionnel (TVA de plein droit) | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Places de stationnement, sauf si attachées à une location exonérée | Oui | Oui | Oui | Oui |
La dernière colonne ne s’applique pas si la SCI a opté pour le paiement de la TVA d’après les débits. Le « Oui » de la réception suppose que la SCI soit assujettie : une SCI non assujettie n’est pas concernée par la réforme.
Les loueurs en meublé
La location meublée d’un logement est exonérée de TVA. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’émet donc pas de facture électronique pour ses loyers et ne fait pas d’e-reporting. Reste la réception : elle ne s’impose qu’au bailleur assujetti, et la présomption de gestion privée vaut pour le particulier qui loue son bien. Si votre expert-comptable conclut que vous êtes assujetti et que vous avez un SIREN pour cette activité, choisissez une plateforme agréée pour recevoir vos factures.
Tout change avec des services para-hôteliers. Une location meublée d’habitation qui propose au moins trois des prestations suivantes, fourniture du petit-déjeuner, ménage, linge de maison et accueil, est soumise à la TVA. Le bailleur est alors concerné par toute la réforme.
Les locations soumises à la TVA
Pour une location soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, le circuit dépend du locataire. Un locataire entreprise établi en France reçoit une facture électronique, par votre plateforme agréée, à partir de votre date d’émission. Un locataire particulier, ou un locataire établi à l’étranger, relève de l’e-reporting. Comme la location est une prestation de services, la plateforme transmet aussi les loyers encaissés, sauf option pour la TVA d’après les débits.
Exemple : une SCI loue un local commercial avec option pour la TVA à une boulangerie établie en France, 1 500 € HT par mois. À partir du 1er septembre 2027, si la SCI est une PME, chaque loyer facturé part en facture électronique vers la plateforme de la boulangerie, puis la SCI marque la facture « Encaissée » une fois le loyer payé.
Que faire maintenant
- Faites trancher votre assujettissement par votre expert-comptable, location par location, et gardez sa réponse.
- Assujetti ? Choisissez une plateforme agréée pour la réception, au besoin une offre gratuite. Choisir sa plateforme agréée
- Vérifiez votre inscription dans l’annuaire de la facturation électronique, que la plateforme fait avec votre accord.
- Des loyers soumis à la TVA ? Préparez l’émission pour votre date, au plus tard septembre 2027 pour une PME.
La DGFiP propose aussi un outil en quatre questions pour connaître vos obligations, sur la page « La facturation électronique, qu’est-ce que ça change pour moi ? » d’impots.gouv.fr. Le nôtre, suis-je concerné, donne vos dates.
Questions fréquentes
Une SCI de location nue est-elle concernée par la facture électronique ?
Pour ses loyers d’habitation, non : la location nue d’un logement est exonérée de TVA et ne donne lieu ni à facture électronique ni à e-reporting. Si la SCI est reconnue assujettie à la TVA, elle doit en revanche pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Une SCI non assujettie n’est pas concernée.
Un LMNP doit-il choisir une plateforme agréée ?
Cela dépend de son assujettissement à la TVA. Un particulier qui loue un bien dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé, donc non assujetti. Un bailleur assujetti dont les locations sont exonérées doit pouvoir recevoir des factures électroniques, s’il dispose d’un SIREN. Le cas se tranche avec un expert-comptable.
Et si je propose des services para-hôteliers ?
Une location meublée d’habitation avec au moins trois des services suivants, petit-déjeuner, ménage, linge de maison et accueil, est soumise à la TVA. Le bailleur est alors concerné par toute la réforme : réception, émission ou e-reporting selon le client, et données de paiement.
Quand une SCI assujettie doit-elle émettre ses factures électroniques ?
Au plus tard le 1er septembre 2027 si elle est une PME ou une micro-entreprise, dès le 1er septembre 2026 si elle est une grande entreprise ou une ETI. Ses opérations exonérées, comme la location d’habitation, n’en font pas partie.
Sources officielles, consultées le 18 octobre 2026 : DGFiP, fiche « je suis une société civile immobilière » (octobre 2026) · DGFiP, fiche « je suis un loueur en meublé » (septembre 2026) · FAQ impots.gouv.fr, je découvre la facturation électronique · impots.gouv.fr, qu’est-ce que ça change pour moi ?
Mis à jour le 18 octobre 2026 par l’équipe Clivio. Une erreur, un texte nouveau ? contact@clivio.app