L’ESSENTIEL EN 5 POINTS
- Le micro-BIC et le réel sont des régimes d’impôt sur le revenu. La facture électronique, elle, suit la TVA.
- La location d’un logement meublé est exonérée de TVA, qu’elle soit occasionnelle, saisonnière ou permanente, et quel que soit le montant des loyers.
- Elle devient taxable avec trois des quatre services : petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison et accueil.
- Le loyer versé par l’exploitant d’une résidence de services qui propose lui-même ces services est soumis à la TVA : vos factures de loyer deviennent électroniques au plus tard le 1er septembre 2027.
- Un LMNP assujetti doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, même si ses loyers sont exonérés.
Micro-BIC ou réel : la question est ailleurs
Le micro-BIC et le régime réel sont deux façons de calculer l’impôt sur le revenu de vos loyers : un abattement forfaitaire d’un côté, la déduction de vos charges de l’autre. La facture électronique vise les entreprises assujetties à la TVA. Votre régime d’imposition ne change donc pas la réponse. Ce qui compte, c’est la TVA de chacune de vos locations.
Pour la TVA, la DGFiP part d’une présomption, rappelée dans sa fiche sur les loueurs en meublé : le particulier qui loue un bien dont il est propriétaire agit à titre privé et n’est pas assujetti.
« Ainsi, existe une présomption selon laquelle le particulier (ou la société civile) - non assujetti par ailleurs - qui loue un immeuble dont il est propriétaire, n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti. »
DGFiP, fiche « je suis un loueur en meublé »
La présomption peut être écartée, par exemple quand le bailleur fait reconnaître sa qualité d’assujetti. C’est le premier point à faire trancher par votre expert-comptable.
Location meublée classique : rien à émettre
La location d’un logement meublé à usage d’habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d’opter pour la taxe (article 261 D du CGI). Le BOFiP cite la location d’une résidence secondaire, d’un logement touristique ou d’une partie de sa résidence principale par un particulier. Il ajoute que le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de la location, comme le montant des loyers, ne change rien.
Pour ces loyers, il n’y a ni facture électronique à émettre ni e-reporting à faire. Reste la réception : elle ne s’impose qu’au bailleur assujetti. Si votre expert-comptable conclut que vous l’êtes, et que vous avez un SIREN pour cette activité, choisissez une plateforme agréée pour recevoir les factures de vos fournisseurs.
Location courte durée (Airbnb, Booking) : tout dépend des services
Louer à la nuitée ne rend pas la location taxable à lui seul. Elle le devient quand vous proposez, en plus du logement meublé, au moins trois des quatre services suivants :
- le petit-déjeuner ;
- un nettoyage régulier des locaux ;
- le linge de maison, draps et serviettes ;
- une réception de la clientèle, même non personnalisée.
Le BOFiP précise les règles. Il suffit que les services soient proposés, même si le voyageur ne les prend pas. Votre offre doit permettre des séjours de 30 nuits au plus. Pour un séjour de cinq nuits au plus, un ménage avant l’arrivée et du linge fourni au début du séjour suffisent. Une boîte à clés seule, sans accueil possible en personne, ne vaut pas réception. Le classement en meublé de tourisme ne change rien à la TVA.
Avec trois services sur quatre, la location est soumise à la TVA, et toute la réforme s’applique, même en franchise en base. Vos voyageurs sont des particuliers : vos ventes relèveront de l’e-reporting, au plus tard le 1er septembre 2027. Une facture à une entreprise établie en France, pour un déplacement professionnel, deviendra une facture électronique. Et vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
Exemple : vous louez un studio à la nuitée, avec un ménage avant chaque arrivée, des draps et des serviettes fournis, et un accueil en personne à l’arrivée. Trois services sur quatre : la location est soumise à la TVA. Sans l’accueil, avec une boîte à clés seule, il n’en reste que deux, et la location est exonérée.
LMNP en résidence de services : vos loyers deviennent des factures électroniques
Vous louez votre logement à l’exploitant d’une résidence de tourisme, d’une résidence étudiante ou d’une résidence seniors ? Si cet exploitant propose lui-même trois des quatre services, votre loyer est soumis à la TVA de plein droit (article 261 D du CGI, commenté par le BOFiP). Seule exception : l’exploitant d’un logement-foyer dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.
Votre client est alors une entreprise établie en France et assujettie à la TVA. Vos factures de loyer entrent dans la facture électronique : réception depuis le 1er septembre 2026, émission au plus tard le 1er septembre 2027. Les étapes sont détaillées dans émettre ses factures électroniques. Si l’exploitant établit ces factures à votre place, ce qu’on appelle l’autofacturation, demandez-lui comment il procédera à partir de 2027.
Que faire maintenant
- Classez chaque location : meublé sans services, courte durée avec services, bail avec un exploitant.
- Faites trancher votre assujettissement par votre expert-comptable, location par location, et gardez sa réponse.
- Assujetti ? Choisissez une plateforme agréée pour la réception. Choisir sa plateforme agréée
- Vérifiez votre inscription dans l’annuaire de la facturation électronique, que la plateforme fait avec votre accord.
- Des loyers soumis à la TVA ? Préparez l’émission et l’e-reporting pour septembre 2027 au plus tard.
Pour vos dates exactes, répondez aux quatre questions de notre test suis-je concerné.
Questions fréquentes
LMNP au micro-BIC : suis-je concerné par la facture électronique ?
Le micro-BIC ne décide rien : c’est un régime d’impôt sur le revenu. Pour une location meublée classique, exonérée de TVA, vous n’avez pas de facture électronique à émettre. Vous ne devez pouvoir en recevoir que si vous êtes assujetti à la TVA et que vous avez un SIREN pour cette activité.
LMNP au réel : qu’est-ce que la réforme change ?
Rien de plus qu’au micro-BIC : la réponse dépend de la TVA de vos locations. Au réel, vous déduisez vos charges. Gardez donc les factures de travaux, de mobilier et de gestion, électroniques ou non, qui justifient ces déductions.
Je loue sur Airbnb : dois-je émettre des factures électroniques ?
Pas si vous louez seulement le logement meublé : la location est exonérée de TVA. Si vous proposez trois des quatre services (petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison, accueil), elle devient taxable. Vos ventes aux voyageurs relèveront alors de l’e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027, et une facture à une entreprise établie en France deviendra électronique.
Je loue à l’exploitant d’une résidence de services : que faire ?
Si l’exploitant propose lui-même trois des quatre services, votre loyer est soumis à la TVA de plein droit. Vous facturez une entreprise établie en France : vos factures de loyer deviennent électroniques au plus tard le 1er septembre 2027, et vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Demandez à l’exploitant comment il procédera.
Un LMNP doit-il choisir une plateforme agréée ?
Seulement s’il est assujetti à la TVA. Un particulier qui loue un bien dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé, donc non assujetti. Un bailleur assujetti, même avec des loyers exonérés, doit pouvoir recevoir des factures électroniques s’il dispose d’un SIREN. Le cas se tranche avec un expert-comptable.
Quelle plateforme agréée choisir quand on est LMNP ?
Toute plateforme de la liste officielle peut recevoir vos factures. Pour quelques factures par an, une offre gratuite peut suffire : vérifiez qu’elle permet d’exporter vos factures et qu’elle les archive. Si vos loyers sont soumis à la TVA, vérifiez aussi qu’elle gère l’émission et l’e-reporting.
Sources officielles, consultées le 24 octobre 2026 : BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, hébergement parahôtelier et locations meublées (26 mars 2025) · BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, locations immobilières exonérées (7 août 2024) · Service Public, revenus d’une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) · Service Public Entreprendre, se mettre en conformité avec la facturation électronique (vérifié le 7 août 2026) · DGFiP, fiche « je suis un loueur en meublé » (septembre 2026, consultée le 18 octobre 2026)
Mis à jour le 24 octobre 2026 par l’équipe Clivio. Une erreur, un texte nouveau ? contact@clivio.app