L’ESSENTIEL EN 5 POINTS
- La réforme vise les SCI assujetties à la TVA. L’assujettissement d’une SCI se juge au cas par cas, sur les faits.
- La location nue d’un logement est exonérée de TVA : ni facture électronique ni e-reporting pour ces loyers.
- Une SCI assujettie doit quand même pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, même si ses loyers sont exonérés.
- L’IS ne change pas la TVA. En revanche, une SCI qui loue en meublé relève en principe de l’IS.
- Locaux professionnels avec option, locaux aménagés, parkings : la TVA s’applique, et l’émission devient obligatoire au plus tard le 1er septembre 2027.
La question qui décide : votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?
La facture électronique concerne progressivement toutes les entreprises assujetties à la TVA. Pour une société civile, l’assujettissement n’a rien d’automatique. La DGFiP part d’une présomption : la société civile, non assujettie par ailleurs, qui loue un immeuble dont elle est propriétaire agit à titre privé et n’est pas assujettie.
Sa fiche consacrée aux SCI ajoute que l’assujettissement dépend de circonstances de fait, à analyser au cas par cas. Une SCI peut aussi faire reconnaître sa qualité d’assujettie. C’est le point à trancher en premier, avec votre expert-comptable.
SCI familiale à l’IR : location nue ou logement prêté
Une SCI familiale loue en général un logement nu, ou le met gratuitement à la disposition d’un associé. Dans les deux cas, la SCI n’a rien à émettre.
- La location nue d’un logement est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Le BOFiP précise qu’elle garde « en toute hypothèse » un caractère civil. Pas de facture électronique à émettre, pas d’e-reporting.
- La mise à disposition gratuite à un associé ne donne lieu à aucune obligation de la réforme, d’après le tableau de la DGFiP.
Reste la réception. Une SCI reconnue assujettie, même avec des loyers exonérés, doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs depuis le 1er septembre 2026, par une plateforme agréée.
Exemple : une SCI familiale, reconnue assujettie, loue un appartement nu 900 € par mois. Ses quittances de loyer ne changent pas. En revanche, la facture du plombier qui intervient dans l’appartement lui arrive sous forme électronique, sur sa plateforme agréée, dès que ce plombier émet en électronique.
Le tableau de la DGFiP pour les SCI à l’IR
La DGFiP publie un tableau des obligations des SCI transparentes, imposées à l’impôt sur le revenu. Elle le présente à titre indicatif, sans préjuger de l’analyse de chaque SCI.
| Activité de la SCI | Recevoir | Émettre (clients pros en France) | E-reporting des transactions | E-reporting des paiements |
|---|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés | Non | Non | Non | Non |
| Location nue d’habitation | Oui | Non | Non | Non |
| Location meublée d’habitation, au cas par cas | Oui | Non | Non | Non |
| Meublé avec prestations para-hôtelières (TVA de plein droit) | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Locaux nus professionnels, sans option pour la TVA | Oui | Non | Non | Non |
| Locaux nus professionnels, avec option pour la TVA | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Locaux aménagés à usage professionnel (TVA de plein droit) | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Places de stationnement, sauf si attachées à une location exonérée | Oui | Oui | Oui | Oui |
La dernière colonne ne s’applique pas si la SCI a opté pour le paiement de la TVA d’après les débits. Le « Oui » de la réception suppose que la SCI soit assujettie : une SCI non assujettie n’est pas concernée par la réforme.
SCI à l’IS : ce qui change, et ce qui ne change pas
L’impôt sur les sociétés porte sur les bénéfices, pas sur la TVA. Le BOFiP l’écrit pour les sociétés commerciales : une location nue ne devient pas imposable à la TVA du seul fait que le bailleur est une société commerciale. Il en va de même pour une SCI à l’IS : ses loyers d’habitation nus restent exonérés, et le tableau ci-dessus se lit de la même façon.
Le lien joue plutôt dans l’autre sens. Une société civile qui loue des locaux meublés exerce une activité commerciale et relève de l’impôt sur les sociétés, même si les meubles ne lui appartiennent pas. Une tolérance la laisse à l’IR tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. Côté TVA, la location meublée d’un logement reste exonérée, sauf services de type hôtelier, comme pour un loueur en meublé en direct.
Locaux professionnels, commerces et parkings
Un local professionnel loué nu est exonéré de TVA, sauf si la SCI a opté pour la taxe. Avec l’option, ou pour un local aménagé et des places de parking qui ne sont pas liées à un logement loué, la SCI est concernée par toute la réforme. Le circuit dépend alors du locataire. Un locataire entreprise établi en France reçoit une facture électronique, par votre plateforme agréée, à partir de votre date d’émission. Un locataire particulier, ou établi à l’étranger, relève de l’e-reporting. Comme la location est une prestation de services, la plateforme transmet aussi les loyers encaissés, sauf option pour la TVA d’après les débits.
Exemple : une SCI loue un local commercial avec option pour la TVA à une boulangerie établie en France, 1 500 € HT par mois. À partir du 1er septembre 2027, si la SCI est une PME, chaque loyer facturé part en facture électronique vers la plateforme de la boulangerie, puis la SCI marque la facture « Encaissée » une fois le loyer payé.
Les étapes pour préparer cette émission sont dans émettre ses factures électroniques.
Que faire maintenant
- Listez les biens de la SCI et leur usage : logement nu, meublé, local professionnel, parking.
- Faites trancher l’assujettissement de la SCI par votre expert-comptable, et gardez sa réponse dans le dossier de la société.
- Assujettie ? Choisissez une plateforme agréée pour la réception, au besoin une offre gratuite. Choisir sa plateforme agréée
- Vérifiez l’inscription de la SCI dans l’annuaire de la facturation électronique, avec son SIREN.
- Des loyers soumis à la TVA ? Préparez l’émission pour votre date, au plus tard septembre 2027 pour une PME.
Pour vos dates exactes, répondez aux quatre questions de notre test suis-je concerné.
Questions fréquentes
Une SCI familiale est-elle concernée par la facture électronique ?
Pas pour un logement loué nu ou prêté à un associé : la location nue d’un logement est exonérée de TVA, et la mise à disposition gratuite ne donne lieu à aucune obligation. Si la SCI est reconnue assujettie à la TVA, elle doit seulement pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
SCI à l’IR ou à l’IS : qu’est-ce qui change pour la réforme ?
Rien en soi. L’impôt sur les sociétés concerne les bénéfices, la facture électronique concerne la TVA. Une SCI à l’IS qui loue des logements nus reste exonérée de TVA pour ces loyers. Ce qui compte, c’est l’activité : location nue, meublée ou de locaux professionnels, avec ou sans option pour la TVA.
Une SCI de location nue doit-elle émettre des factures électroniques ?
Pas pour ses loyers d’habitation : la location nue d’un logement est exonérée de TVA et ne donne lieu ni à facture électronique ni à e-reporting. Ses quittances ne changent pas. Seule la réception peut la concerner, si elle est assujettie.
Quand une SCI assujettie doit-elle émettre ses factures électroniques ?
Au plus tard le 1er septembre 2027 si elle est une PME ou une micro-entreprise, dès le 1er septembre 2026 si elle est une grande entreprise ou une ETI. Ses opérations exonérées, comme la location nue d’habitation, n’en font pas partie.
Ma SCI loue un local commercial avec option pour la TVA : que change la réforme ?
Tout. Le loyer facturé à un locataire entreprise établi en France part en facture électronique depuis votre plateforme agréée, à partir de votre date d’émission. La SCI doit aussi pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, et la plateforme transmet les loyers encaissés, sauf option pour la TVA d’après les débits.
Sources officielles, consultées le 24 octobre 2026 : BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, locations immobilières exonérées (7 août 2024) · BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, sociétés civiles et impôt sur les sociétés (4 juillet 2018) · Service Public Entreprendre, se mettre en conformité avec la facturation électronique (vérifié le 7 août 2026) · DGFiP, fiche « je suis une société civile immobilière » (octobre 2026, consultée le 18 octobre 2026)
Mis à jour le 24 octobre 2026 par l’équipe Clivio. Une erreur, un texte nouveau ? contact@clivio.app